Un Estudio de Detalle es un «plan urbanístico, en suelo urbano, reducido a la ordenación de volúmenes edificatorios y fijación de alineaciones y rasantes, que no puede alterar las determinaciones de los planes  de superior jerarquía«.

Esto quiere decir que:

• Se trata de un instrumento administrativo de planeamiento urbanístico derivado, ejecutivo y no obligatorio.
• Está supeditado a otras normativas superiores.
• Sus objetivos son completar o reajustar alineaciones y rasantes, repartir la edificabilidad en una parcela y concretar condiciones estéticas de las edificaciones como soportes o vuelos.

Planes de Planeamiento urbanístico municipal

Para entender mejor qué es un Estudio de Detalle y para qué sirve es importante conocer otros instrumentos de ordenación urbanística.

El planeamiento urbanístico es competencia de los Ayuntamientos, y los diferentes instrumentos usados con este fin se dividen en tres categorías:

Planeamiento General

Son los “Planes Generales de Ordenación Municipal” o “Planes Generales de Ordenación Urbana” y afectan a todo el municipio. Cuando una localidad tiene un Plan de Ordenación Urbana antiguo, puede realizar modificaciones a través de “Normas Subsidiarias de Planeamiento”, un Plan de Ordenación Urbana simplificado pero con la misma validez administrativa que éste.

Planeamiento de Desarrollo

Son instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables a zonas concretas y perfectamente delimitadas como urbanizaciones, barrios, centro histórico, etc. En este nivel están los Planes Parciales (permiten catalogar el suelo y son fundamentales para construir nuevos barrios, polígonos industriales, etc.) y los Planes Especiales (para modificar un Plan Parcial o para delimitar áreas especiales de protección).

Otras figuras de planeamiento urbano

Están supeditadas a la anteriores y sirven, entre otros usos, para identificar edificios o elementos constructivos de valor artístico y/o cultural (catálogos) o para ejecutar servicios como apertura de viales, agua o iluminación (proyecto de urbanización). Los Estudios de Detalle pertenecen a este grupo.

¿Cuál es la diferencia entre un Estudio de Detalle y un Plan Parcial?

Los Planes Parciales se centran en la calificación del suelo. Por eso permiten asignar sus usos,  tipologías e intensidades edificatorias, definir reservas de VPO, establecer el trazado viario e infraestructuras o delimitar líneas de agua, saneamiento e iluminación.

El Estudio de Detalle, tal y como su nombre indica, únicamente especifica un área concreta del Planeamiento General o Plan Parcial. Los Estudios de Detalle no permiten reducir espacios públicos, abrir nuevas vías, aumentar alturas o modificar las condiciones de edificabilidad, y únicamente son válidos para suelo urbano. Su ámbito de aplicación puede ser un único edificio o vivienda y, en algunos casos, una manzana o unidad urbana similar.

¿En qué casos se utiliza un Estudio de Detalle?

Conocido qué es un estudio detalle, algunos de los casos a los que puede recurrir son:

• Para generar un espacio entre parcelas destinadas a viviendas unifamiliares y asegurar la conexión permanente y funcional entre ellas.
• Para definir el espacio destinado al aparcamiento conjunto en una zona de viviendas unifamiliares en régimen especial.
• Para realizar una vivienda de régimen colectivo (por ejemplo, casas adosadas), en una zona de viviendas unifamiliares.
• Para la construcción de trasteros en Normas zonales o Áreas de Planeamiento en las que no se permiten áticos por superar la altura permitida en el Plan de Ordenamiento General.
• Para proponer la variación (o incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles en la normativa urbanística vigente.
• Para la modificar el porcentaje de edificabilidad de parcelas ubicadas en áreas reguladas.

¿Qué contiene un Estudio de Detalle?

El Estudio de Detalle de un proyecto incluye:

• Memoria descriptiva y justificativa con la siguiente información:
• • Información catastral y de Registro, levantamiento topográfico y documentación acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación.
  • Determinaciones y parámetros urbanísticos vigentes y relación de la normativa aplicable.
  • Justificación de la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas
  • Análisis sectorial del impacto de la nueva ordenación.

• Planos de información (situación y estado actual) y de ordenación (Proyecto o propuesta).
• Resumen Ejecutivo.

Este  documento se expone públicamente y consiste, básicamente, en un resumen de la Memoria y una comparación del Plan Vigente y de los resultados del Estudio de Detalle.

Los estudios deben realizarlo profesionales. Su aprobación depende, en primera instancia, del Ayuntamiento en función de diversas normas autonómicas. Después, el Resumen Ejecutivo se expone públicamente a través del BOE y de la notificación a todos los actores implicados. En este tiempo se suspenderá la concesión de licencias urbanísticas relacionadas con el proyecto.

Una vez aprobado, la vigencia del Estudio de Detalle es indefinida salvo que el planeamiento jerárquicamente superior (Plan General de Ordenación o Plan Parcial), y la normativa técnica con la que se aprobó cambien. En este caso se iniciará un nuevo proceso administrativo para realizar las adaptaciones oportunas.

En Ingeniería CA&CCA centramos parte de nuestros servicios en el desarrollo de planes y estudios de ordenación del territorio. Ofrecemos a nuestros clientes una visión multidisciplinar con el fin de abordar cada proyecto de manera global y facilitando el cumplimiento de las ordenanzas y normativas vigentes.

Si necesitas un Estudio de Detalle o de planeamiento urbanístico, consúltanos.